פסק-דין בתיק ת"א 26945-06

רקע כללי:

זו תביעה לביטול הסכם מכר, השבת תמורת המכר , ופיצוים בגין הוצאות  שדורשים התובעים ובשל טענה להפרת הסכם מכר. הנתבעת היא חברה קבלנית העוסקת ביזום וביצוע פרויקטים בתחום הבניה, ובנתה בין היתר את פרויקט "קניון גדרה" ברח' בעלי המלאכה 9 בגדרה, הידוע כגוש 4575 חלקה 40, הכולל קומה מסחרית, שמעליה שני בנייני מגורים. בחודש מרץ 1996 התקשרו התובעים עם הנתבעת בהסכם מכר לרכישת חנות בקומת המסחר (להלן: " החנות") . החנות נמסרה לתובעים באיחור של למעלה משנתיים, ובשל כך נערך בין הצדדים הסכם פשרה בשנת 2000, לפיו שולם לתובעים פיצוי כספי בגין האיחור. לטענת התובעים  גילו כי לחלק המסחרי בפרויקט הנתבעת לא ניתנו, טופס אכלוס (להלן: " טופס 4") ותעודת גמר בכלל, וכן בפרט, לא ניתן היתר בנייה לחנות שרכשו. בשנת 2004 הודיעו התובעים  על בטול הסכם המכר. לטענת הנתבעת היא מחזיקה בטופס 4 ותעודת גמר מטעם הועדה לגבי כל חלקי הבנין ,מגורים ומסחר, ומשכך הגישה תביעה שכנגד התובעים בסך של 323,399 ש"ח  בטענה שביטול ההסכם על ידי התובעים, מהווה הפרה יסודית של הסכם הפשרה. במקביל להגשת התביעה דנא, מתנהל הליך משפטי מקביל בבית המשפט המחוזי ת.א 1421/05, (להלן: התיק המקביל), בו עשרות רוכשים בפרויקט נשוא תביעה זו שלפניי, תבעו את הנתבעת בתביעה כספית בסך כולל של כ- 20,000,000 ש"ח ותביעה לביטול הסכמי הרכישה. במהלך שמיעת התיק בפניי  עלתה טענה נוספת לפיה המבנה נבנה בשיטת פל-קל ולא בשיטת בנייה רגילה.

בשנת 2007 ניתן על ידי בית המשפט צו המורה לוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה, שבתחומה הנכס לתן תעודת עובד ציבור בשאלות הרלוונטיות למחלוקת נשוא התביעה. מר פרס, מהנדס הועדה מסר בת.ע.צ כי לא ניתנו טופס 4 ותעודת גמר לחלק המסחרי בפרויקט. ברם, בהודעה מאוחרת יותר, הועדה חזרה בה מהקביעות שבתעודת עובד הציבור שהוגשה לבית המשפט, והודיעה כי תעודת עובד הציבור מבוטלת, בשל כך שעברו כ-12 שנים מבניית הבניין ובשל כך שמהנדס הועדה התחלף בשנת 2007.

טענות הצדדים:

לטענת התובעים, התקשרו עם הנתבעת  במרץ 1996 בהסכם לרכישת החנות. לאחר איחור של שנתיים במועד המסירה  ולאחר קבלת פיצוי  בשל כך, קיבלו בשנת 2000 את החזקה הפיזית בחנות. בהמשך ביצעו בדיקות בוועדה המקומית לתכנון ובניה, במנהל מקרקעי ישראל מהן עולה  כי היתר הבניה שניתן לנתבעת בחודש מרץ 1997 לא כלל את החנות נשוא הדיון. משמעות הדבר היא שהחנות שנמכרה לתובעים נבנתה ללא היתר בניה, עניין שלא הוסדר עד כה. לטענתם, בנוסף, למדו כי השטח עליו נבנתה בפועל החנות מוגדר בבקשה המקורית שהגישה הנתבעת להיתר בניה כ"רחבה מוגבהת". התובעים טוענים כי הנתבעת הפרה את חובת הגילוי כלפיהם, התנהלה בחוסר תום לב במו"מ והפרה את חובותיה כלפיהם, כאשר הטעתה אותם והפרה את הסכם המכר הפרה יסודית, ולפיכך מבקשים התובעים ביטול ההסכם, השבה ותשלום פיצויים. עוד טוענים התובעים כי על אף שהחנות הועברה לידיהם, פיזית, עד היום לא יכלו  להפעילה, ובשל האמור, ולכן אינם יכולים להשכיר את החנות . לטענתם, החזקה הפיזית בחנות, נמסרה להם באיחור של כשנתיים, ולאחר מו"מ ממושך נחתם בין הצדדים הסכם פשרה לפיו יקבלו פיצוי בגין האיחור. התובעים טוענים, כי לא היו חותמים על הסכם הפשרה, אלמלא ההטעיה של הנתבעת בנושא קיומם של טופס 4 והיתר הבניה. זאת ועוד, טוענים התובעים כי הנתבעת הסתירה עובדות מהותיות, ביניהן העובדה שהפרויקט  נבנה בשיטת פל-קל, שאינה בטיחותית. ביוני 2004 הודיעו התובעים לנתבעת על ביטול ההסכם ודרשו השבת הסכום ששילמו. עוד לטענת התובעים, הנתבעת הסתירה את קיום התביעה המקבילה המתנהלת כנגדה, וכי בהליכים שם נידונו והוכרעו, לפחות לכאורה  שאלות עובדתיות ומשפטיות הזהות לאלה המועלות בתביעה זו. לטענת התובעים, נקבע בתיק המקביל כי "הרחבה המוגבהת" הוקמה ללא היתר בניה,  וכי עד היום לא ניתנו טופס 4 ותעודת גמר לחלק המסחרי בפרויקט. וכן, לטענתם, נקבע בחוות דעת מומחה שמונה באותו תיק מטעם בית המשפט, כי הפרויקט הוקם בשיטת פל-קל שהינה שיטת בנייה מסוכנת. עוד לטענת התובעים, נגד הנתבעת הוגש כתב אישום (עמק 5337/09) בגין אכלוס החלק המסחרי במבנה נשוא התביעה דנן ללא תעודת גמר, דבר זה מהווה חיזוק  לטענתם שהמבנה אוכלס ללא אישור.

מנגד, טוענת הנתבעת, כי בדצמבר 1999, לאחר סיום הבנייה בפרוייקט , ניתנה לבניין תעודת גמר. בנוסף, טוענת הנתבעת, כי התביעה דנן הוגשה משיקולי התובעים בקשר לכדאיות העסקה בלבד, ולראיה, התביעה הוגשה כתשע שנים, לאחר החתימה על הסכם הרכישה , וכחמש שנים לאחר קבלת החזקה בחנות.

בנוסף, הגישה הנתבעת תביעה שכנגד בטענה כי ביטול הסכם המכר על ידי התובעים מהווה הפרה יסודית של הסכם הפשרה שנחתם בשנת 2000, עובר לחתימת אותו הסכם,  ועל פי הצהרת התובעים ראו ובדקו התובעים את החנות שהיתה בנויה ומוכנה למסירה, ומצאוה מתאימה למפרט הטכני וויתרו על כל תביעה וטענה עתידית באשר לאי התאמה, ליקויי בניה וכד', וכי ככל שתעלה טענה או תביעה בעניין, הדבר יהווה הפרה יסודית של החוזה.

מנגד, בתצהיר עדות ראשית מטעמו, טוען ומעיד התובע כי, במעמד חתימת הסכם הפשרה בשנת 2000, הצהירה הנתבעת כי כבר קיבלה טופס 4 עבור החלק המסחרי בפרויקט והסתירה מהתובעים את העובדה כי החנות נבנתה ללא היתר בניה וכי התובעים בדקו את החנות בשנת 2000 בדיקה פיזית חיצונית בלבד ולא בדקו את הרישוי ואת מצבה המשפטי. לתצהיר התובע מצורפת כנספח תעודת עובד ציבור משנת 2007 מטעם טפסר גמליאל, מפקד שירותי כבאות והצלה, אשר העיד כי לא ניתן אישור כיבוי אש לחלק המסחרי בפרויקט בשל ליקויי בטיחות, ועל כן לא ניתן לקבל טופס 4 ולאשר את אכלוסו. כמו כן מצורפת לתצהיר תעודת עובד ציבור משנת 2003 מטעמו של מר ורדי, מהנדס הועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה, בעת הרלבנטית לפיו  ניתן לבניין טופס 4 עבור בתי המגורים בלבד, וכי החלק המסחרי לא נכלל באישור טופס 4,  לטענת הנתבעת, התקשרה בהסכמי רכישה עם רוכשים שונים שרכשו דירות מגורים וחנויות בפרויקט. לטענתה, מספר שנים לאחר הקמת הפרויקט הסתבר לחלק מן הרוכשים כי המרכז המסחרי איננו מוצלח מסחרית, והנכסים אינם מניבים את התשואה המצופה, ולכן, מנסים התובעים בתיק האחר והתובעים כאן, בטענות לפגמים שונים שאינם קיימים, לבטל את העסקה. לטענת הנתבעת קיבלה את אישורי  הועדה המקומית לאכלוס ביולי ובנובמבר 1998, ומאז לא קיבלה הודעה או פניה מצד הועדה המקומית או המועצה המקומית באשר להיעדרם של טופס 4 או תעודת גמר למרכז המסחרי. לעניין כתב האישום טוענת הנתבעת בהודעת עדכון לתיק  כי כתב האשום בוטל, ואף צרפה העתק פסק הדין, ועובדה זו לטענתה  חוסמת כל  טענה כי למבנה לא ניתנו כל האישורים הנדרשים לבנייה ואכלוס. 

דיון והכרעה:

הצדדים הגישו תצהירי עדות.

מטעם התובעים העידו: הגב' עליזה זיידלר גרנות - מהנדסת הועדה לתו"ב זמורה, טפס"ר שמעון גמליאל - מפקד שירותי הכבאות , והתובע בעצמו.  כן צורפו  תעודות עובד ציבור של מהנדסי הועדה המקומית שהוזכרו לעיל, ה"ה ורדי ופרס.

מטעם הנתבעת העידו: מר ויז'ניצר אלכס -  מנהל ובעל מניות בחברת אלסקה חברה להנדסה אזרחית בע"מ, שסיפקה שירותי פיקוח בנייה לנתבעת, מר בן ציון גרובר - יו"ר הועדה המקומית  לתכנון ובניה זמורה, מר דן אורמן מהנדס ושמאי , מר יעקב גינדי -בעל עניין בנתבעת. מר אייל קוגל- מנהל בנתבעת , המומחה מר יצחק חגג- גרפולוג, מר יוחאי ניסן - מפקח בנייה בועדה המקומית זמורה, מר יאיר אבגיא -  מנהל בחברת דתא בנין ופיתוח בע"מ שהייתה קבלן מבצע של הפרויקט נשוא התביעה, מר יצחק הוך -  מנהל חברת עשרים אחזקות. 

הכרעה

לאחר עיון בחומר שבתיק, הדיון וסיכומי ב"כ הצדדים, אני מחליט לקבל את התביעה המקורית, ולדחות את התביעה הנגדית,  ואלה נימוקי:

לעניין טופס 4, ותעודת גמר לפרויקט, עמדת התובעים שטופס 4 ותעודת גמר שנמסרו לנתבעת, בשנת 1998, מתייחסים אך ורק לחלק המגורים של הפרויקט, ומשכך אין עד היום טופס 4, ואו תעודת גמר תקפים לחלק המסחרי של הפרויקט בו נמצאת החנות נשוא התביעה.

עמדה זו נתמכת בעדויות מהנדסי הוועדה המקומית ה"ה ורדי ב-ת.ע.צ. שמסר בעניין ועדותו בהליך אחר, תיק הבוררות שבין לוי לנתבעת, ת.ע.צ. של מהנדס הוועדה פרס, שלגביו הוגשה מטעם הוועדה הודעה על חזרה ממנו, ועדותה בפניי של המהנדסת הגב' זיידלר. כן נתמכת טענת התובעים ב-ת.ע.צ. של טפס"ר שמעון גמליאל, מפקד שרות כבאות והצלה באזור רחובות, מיום 28/11/07.

טענת תובעים זו מנוגדת לטופס 4, ותעודת גמר, בלתי מסויגים, שנמסרו לפי הנטען לנתבעת, יצוין שאין חולק שבטופס 4 הבלתי מסויג, נרשם שעניינו דירות מגורים, ואולם אין חולק שניתן בנוסח זה, וככל שניתן, לגבי כל הפרויקט ומספר ההיתר הנזכר בו, הכולל גם חלק מסחרי, וזאת לפי נוסח טפסים דומה, שהוצא למבנים מסחריים אחרים באזור הוועדה, ושמופיע בו המינוח המאשר דירות מגורים.

מול עדויות מהנדסי הוועדה, עומדת עדות יו"ר הוועדה מר בן ציון גרובר, ופקח הוועדה מר יוחאי ניסן, התומכים בגרסת הנתבעת בעניין זה, וכן שורת עדים מטעם הנתבעת, לרבות גרפולוג מטעמה, שמפרטים בעניין קבלת טופס 4 ותעודת הגמר לרבות הצגת אישורים על מועדים רלוונטיים לחיבור חשמל וחנוכת הפרויקט עובר לסיומו. וכאשר בפועל לא נסתרה טענת הנתבעת שהחלק המסחרי פעיל מאותו מועד.  לעניין זה יש לציין גם את  עובדת הגשת כתב אישום בנושא כנגד הנתבעת, בשנת 2009 וביטולו בשנת ,2012 וכן היעדר הליכים משפטיים אחרים מטעם הוועדה ו/או הרשות המקומית כנגד הנתבעת ו/או הרוכשים ובשל עניין זה.

אני סבור שבנסיבות הפרטניות של התיק שבפניי, והגם שהובאו ראיות רבות בהקשר זה , אין הכרח להכריע בסוגיה זו, ושעה שמתנהל במקביל, ובקשר לאותה שאלה הליך אחר רב צדדים בין הנתבעת ורוכשים אחרים בפרויקט, ושגם הוועדה עצמה נתבעת שם, ושעה שניתן להגיע להכרעה, בהתאם לטענות הספציפיות הקשורות לחנות נשוא הדיון, ולעניין היתר הבניה לחנות, וקיום אישור כיבוי אש,  אני סבור שבשני עניינים אחרונים אלו, הנתבעת שעליה הנטל בעניין, לא הרימה את הנטל להראות כי אכן לחנות התובעים נשוא הדיון, ושבבקשת ההיתר המקורית מצוין במיקומה - " רחבה מוגבהת" ולא חנויות, ניתן היתר כדין, בבקשה המקורית, או אושרה בדיעבד, ובכלל, כשנוי פנימי מקובל, ובטרם בוטל ההסכם על ידי התובעים, כן לא הורם הנטל להראות כי לפחות מיום 08/02/04, עת בוטל אישור כיבוי אש מיום 31/12/03, תוקנו ליקויים בעניין, וניתן אישור מחודש, עניין שהוא באחריות הנתבעת.